Opción a emisión de comprobantes fiscales digitales por internet expedidos por la administradora del condominio para la deducción en el impuesto sobre la renta
Mecanismo de comprobación alterno en el pago de cuotas de un condominio
Introducción
La vida en condominio ya no es algo raro y extraño, es una forma de vida que llegó para quedarse. Los condominios han conocido, ya sea en su versión residencial-habitacional o en su versión residencial-turística, un boom desde los noventa a la fecha. López Casillas, procurador Social del Distrito Federal, sostuvo en el Foro: Vivienda bajo el régimen de propiedad en condominio: realidad, tendencias y propuestas que en el Distrito Federal existen aproximadamente más de 7,000 condominios, los cuales representan cerca de 600, 000 viviendas, es decir, el 25% del universo inmobiliario de la ciudad de México. “Allí habitan más de dos millones y medio de habitantes, en otros términos, por lo menos 1 de cada 3 capitalinos vive en condominio”. El Procurador precisó también que “Las proyecciones de vivienda para 2030 serán de 1, 200,000 viviendas en este régimen, lo que significa un incremento de aproximadamente del 50%. Es un hecho que la vivienda en condominio representa el futuro de la oferta inmobiliaria en esta ciudad”. En las ciudades turísticas los condominios residenciales turísticos han conocido un boom de donde los propietarios reconocen en ellos una casa de retiro o una segunda casa.
En efecto, esa manera de vivir en condominio amerita reglas de convivencia y órganos de decisión, de vigilancia y administración, así como la aportación de cuotas para solventar los gastos comunes. El condominio puede ser administrado por una persona física o una persona moral; por ello la Ley del Impuesto Sobre la Renta las clasifica en el título III de las Personas Morales con fines no lucrativos. El legislador nos dice quienes no son contribuyentes del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 79, fracción XVIII, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio. (Ley del Impuesto Sobre la Renta, 2024).
Desarrollo
Con las reformas fiscales al artículo 29 del Código fiscal de la federación, se entiende que todos los contribuyentes a partir del 01 de enero del 2014 deben de emitir comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) por todos los actos u operaciones que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen. De esta manera las Asociaciones civiles que tienen como objeto la administración de condominios también debe emitir comprobante fiscal digital por internet. El legislador nos dice que las asociaciones civiles deben emitir comprobantes fiscales por internet en su artículo 86, fracción II, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que dispone: Expedir y recabar los comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones y erogaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes (Ley del Impuesto Sobre la Renta,2024), cabe resaltar que no existe disposición alguna que establezca la obligación de emitir y comprobantes por el cobro de cuotas del condominio cuando actúa como administradora.
En la mayoría de los condominios opera, por inercia, una asociación civil que no solo actúa como administrador si no sustituye en su totalidad al condominio al ejercer las facultades y realizar las operaciones que la ley le concede al condominio; por lo que esta asociación, es la que ejerce las facultades reservadas a la figura del condominio, como son, entre otras, las siguientes:
- El cobro de las cuotas para integrar los fondos de mantenimiento y administración;
- La integración de los fondos de mantenimiento y administración y del de reserva;
- Las erogaciones para el mantenimiento y administración de las áreas comunes;
- La contratación de personal, y
- La contratación de servicios como son el suministro de energía eléctrica, de agua potable, de servicios de
telefonía e internet.
Comprobante internet
La mayoría de las operaciones que realizan los contribuyentes, al adquirir bienes o servicios, lo hacen a través de documentación comprobatoria un comprobante fiscal. Para entender qué es “documentación comprobatoria” debemos acudir al texto de los numerales 29 y 29-A del Código Tributario Federal. Esos numerales precisan las características que deben tener los comprobantes fiscales. Estos comprobantes fiscales facturas de ventas, recibos de honorarios, recibos de arrendamiento o recibos de ingresos- prueban el
acto de comercio o el servicio y la recepción de la mercancía o el servicio por el proveedor; luego, hacen prueba plena de la compraventa o el servicio que detallan y prueban, además, de manera fehacientemente la cantidad precisa que salió del patrimonio del contribuyente, así como la finalidad que se obtuvo con el desembolso. La documentación comprobatoria acredita que se realizaron operaciones comerciales o que se prestaron servicios, si están expedidas a nombre del comprador o prestatario e identifican la fecha de operación, las mercancías o el servicio, su cantidad y precio y el monto total de la operación. Un comprobante fiscal digital por internet (CFDI) es un documento electrónico que cumple con los requisitos legales y reglamentariamente exigibles por el Sistema de Administración Tributaria (SAT) y que garantiza entre otras cosas, la autenticidad de su origen y la integridad de su contenido.
La obligación de expedir CFDIS de los contribuyentes
El código Fiscal de la Federación establece la obligación para los contribuyentes a expedir a partir del 1 de enero del 2014 Comprobantes fiscales por internet (CFDI), por todos los actos u operaciones que realicen por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen. Cuando realizamos erogaciones, necesitamos comprobar que éstas fueron reales, independientemente de si somos persona física o moral, esto nos permite deducir impuestos, pero sólo cuando cumplimos con los lineamientos establecidos en las leyes aplicables.
Cuando las leyes fiscales establezcan la obligación de expedir comprobantes fiscales por los actos o actividades que realicemos, por los ingresos que percibamos o por las retenciones de contribuciones que efectuemos, debemos emitirlos mediante documentos digitales a través de la página de Internet del Servicio de Administración Tributaria (SAT). Asimismo, las personas que adquieran bienes disfruten de su uso o goce temporal, reciban servicios o a las que les hubieran retenido contribuciones, deberán solicitar por Internet su respectivo comprobante fiscal digital.
La obligación de la asociación de expedir CFDIS como administradora del condominio
Tenemos la costumbre de pensar que cuando la Asociación civil “operadora” del condominio cobra las cuotas de administración y mantenimiento del condominio debe emitir comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI). Sin embargo, ignoramos la singularidad que existe entre la asociación y el condominio y consideramos que las cuotas de administración y mantenimiento se pagan por servicios que se prestan a los
propietarios.
La asociación si debe expedir CFDI en ciertos casos y no lo debe hacer en otros. Lo que, es decir, debe expedir CFDI por sus operaciones propias; pero, esa obligación no se debe extender a las operaciones que realiza a nombre y por cuenta del condominio. En efecto, es nuestro deber reconocer que la Asociación realiza dos tipos de operaciones:
- Las operaciones propias. Las que realiza por la prestación de servicios de administración del condominio.
- Las operaciones del condominio. Las que realiza debido al mandato otorgado por el condominio, entre ellas, las de cobro de cuotas y erogación de gastos comunes.
Así, en el primer caso, cuando la asociación realiza operaciones propias tiene, pues, la obligación de emitir CFDIS, cuando la asociación obtiene contraprestaciones por los servicios de administración que presta al condominio se materializa la obligación de expedir comprobantes fiscales, en términos del artículo 86, fracción II de la LISR. AI obtener contraprestaciones de servicios, se materializa, pues, la obligación de cumplir con los requisitos de los artículos 29, primer párrafo, fracción III y 29-A del Código Fiscal de la Federación, que quieren que los comprobantes fiscales sean digitales. Así, la asociación tiene la obligación de expedir CFDI UNICA Y EXCLUSIVAMENTE por las operaciones que le son propias. Así lo confirma el texto del artículo 30, fracción V del RLISR, que precisa:
Artículo 30. Los contribuyentes que paguen el Impuesto a su cargo en términos del Título II de la Ley, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho Impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio,
podrán deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos que establece la Ley, se cumpla con lo siguiente: (…)
V. En el caso de que el administrador reciba contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir un comprobante fiscal a nombre de la asamblea general de condóminos, el cual deberá incluirse cuando se elaboren las constancias en los términos establecidos en la fracción IV de este artículo,
El texto anterior es claro: el administrador únicamente deberá emitir comprobantes por las contraprestaciones por los servicios de administración que preste al condominio. Sin embargo, por las operaciones del condominio, la asociación no está obligada a emitir CFDI.
En efecto, las leyes fiscales obligan a emitir comprobantes por las operaciones propias, pero no obligan a expedir comprobantes propios cuando un contribuyente realice operaciones a nombre y por cuenta de terceros.
Las leyes y reglamentos fiscales no imponen, obligación alguna de expedir comprobantes fiscales propios por las operaciones que corresponden a un tercero. Si un contribuyente realiza operaciones a nombre y por cuenta de una persona distinta, la obligación de expedir comprobantes correspondería al segundo y no al primero. Por ello, es fácil comprender que, en el caso concreto, la sociedad cuando actúa como administradora y actúa a nombre y por cuenta del condominio no está obligada a emitir comprobante alguno porque ninguna ley O
reglamento fiscal la obliga.
Ya existe un pronunciamiento como antecedente que la asociación civil no debe emitir CFDI en el cobro de cuotas de condominio, dicho antecedente se deriva de una consulta que de una Asociación Civil realizó ante la autoridad fiscal en los términos del artículo 34 del CFF, obteniendo una resolución favorable que se puede identificar con el código 27/CFF/2017-RF-Comprobantes, de fecha 8 de noviembre de 2017.
RESOLUTIVO:
Primero. Se confirma el criterio sustentado por la contribuyente en el sentido de que no se encuentra obligada a la emisión de comprobantes fiscales digitales por internet (CFDI) por el cobro de las cuotas de mantenimiento del Condominio, debido a que no se encuentra en los supuestos del artículo 86 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, siempre y cuando la Asociación Civil se dedique exclusivamente a la Administración de
un inmueble de propiedad en condominio. Segundo. De conformidad con el artículo 34,
segundo párrafo del Código Fiscal de la Federación, los criterios establecidos en el presente oficio son de aplicación obligatoria para las autoridades fiscales, hasta en tanto no se modifiquen los hechos, circunstancias o disposiciones legales sobre los que versa la consulta y no se hayan ejercido las facultades de comprobación previo a la presentación de la misma. Asimismo, en términos del tercer párrafo de la citada disposición legal, esta administración no quedará vinculada con la respuesta otorgada a través de la presente, si los términos de la consulta no coinciden con la realidad de los hechos o datos consultados o se modifica la legislación aplicable. Tercero. La presente resolución se emite con base en los datos aportados en su promoción, sin prejuzgar la veracidad de los mismos. Cuarto.- Notifíquese.
Recibos de cobro de cuotas de administración у mantenimiento (recibo simple)
¿Qué tipo de comprobante se debe emitir en este cobro de cuotas por parte de la asociación civil? ¿Se tiene la certeza de que este tipo de comprobantes los pueden deducir el condómino?
No obstante, nuestra persuasión de no existir para la asociación la obligación de expedir CFDI por las operaciones del condominio, no debemos entender
que no debe emitir comprobantes en absoluto, debe emitir “recibos de cobro de cuotas de cuotas de administración y mantenimiento”, siendo este un recibo simple, para poder dar cumplimiento a su
obligación de “rendición de cuentas”.
La asociación en su carácter de mandatario está obligada, por disposición de nuestro derecho común, a rendir cuentas. La asociación civil cobrará las cuotas de mantenimiento a nombre y por cuenta del Condominio, sin embargo, deberá emitir comprobantes que estén a nombre del condominio que no deberán cumplir requisitos fiscales.
Los recibos simples que sugerimos expedir no son deducibles. No obstante, lo anterior, no se debe entender que los propietarios no puedan deducir sus cuotas pagadas al condominio. Pueden deducirlo conforme a reglas especiales.
Recibos de cobro de cuotas de administración у mantenimiento (recibo simple)
Como se puede verificar, el “recibo de cobro de cuotas de mantenimiento y administración” no reúne requisitos fiscales, por lo que formalmente no puede deducirse. En efecto, este recibo es “simple”, por lo que incumple con los requisitos del artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación. Esta situación crea un problema para aquellos contribuyentes que quieran deducir las cuotas pagadas.
Para corregir este problema, el ejecutivo concedió una forma diversa de deducir las cuotas pagadas: a través de una “constancia mensual de gastos comunes”. Esta constancia no debe ostentar, desde luego, requisitos fiscales.
Esta constancia se debe emitir únicamente a los propietarios que la soliciten y quieran deducir las cuotas pagadas del condominio correspondiente en los términos de los artículos 30 del RLISR, que precisan:
Artículo 30. Los contribuyentes que paguen el impuesto a su cargo en los términos del Título II de la Ley, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos que establece la Ley, se cumpla con lo siguiente: […] IV. Que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos de conservación y mantenimiento, y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
- Los folios correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto al valor agregado respectivo.
- La parte proporcional que corresponde al condómino de que se trate, del gasto total, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. No se considerará en el total del gasto, el impuesto al valor agregado que se hubiere causado sobre dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble se encuentre exento de este último gravamen.
Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes fiscales;
A manera de conclusión
- Las asociaciones civiles administradoras de condominio no deberían emitir CFDI por el cobro de cuotas de mantenimiento generando un ingreso ficticio, los receptores de dichos comprobantes no le deberían dar un efecto fiscal de deducción.
- Las asociaciones civiles administradoras de condominio deberían de emitir un recibo simple como mecanismo de comprobación alterno en el cobro de cuotas, de esta manera no se generaría un ingreso ficto.
- Las asociaciones civiles administradoras de condominio si debieran de emitir “La constancia de gastos comunes de conservación y mantenimiento erogadas” como mecanismo alterno de deducción en el impuesto sobre la renta.
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